Читати PDF

Усвідомлений вибір

«Кваліфікована перевірка земельної ділянки до її придбання дає розуміння «чистоти» активу, зокрема — можливих судових процесів» — акцентує Віталій Жадобін, партнер-засновник АО SENSUM

—Завантажити PDF

width=

ВІТАЛІЙ ЖАДОБІН

Народився 1 січня 1982 року в Києві. Юридичну освіту здобув у Національній академії Прикордонних військ України, а також у КНУ імені Тараса Шевченка. Професійну кар’єру юриста розпочав у лавах прикордонної служби, потім перейшов у приватний сектор. Обіймав посаду головного юрисконсульта «Укрексімбанку». У 2018 році заснував SENSUM Law Firm. У 2019 році був призначений на посаду заступника голови комітету аграрного та земельного права НААУ, а також очолив юридичний департамент ДП «Укрспирт». У 2022 році, згідно з рішенням КМУ, тимчасово виконував обов’язки директора об’єкта державної власності, що має стратегічне значення для економіки та безпеки держави, — ДП «Укрспирт». Спеціалізується на питаннях кримінально-правового захисту бізнесу, земельних правовідносин і нерухомості, вирішення спорів та виконання судових рішень.

— Відкриття ринку землі сільськогосподарського призначення, яке викликало багато дискусій та маніпуляцій: чи відбулось воно, на вашу думку?

— Земельна реформа дійсно відбулась. Відкриття ринку землі почалося ще до війни, і зараз він функціонує, як і вся держава, в умовах воєнного стану. Звісно, за винятком окупованих територій.

Я можу стверджувати, що наразі ринок землі працює нормально і має без значних проблем увійти до своєї наступної фази — допуску юридичних осіб із 1 січня 2024 року. Загалом, навіть особливих змін із нового року ринок не відчує, адже юридичні особи вже реалізували свої права щодо землі через фізичних осіб.

— Чи вплинула широкомасштабна війна на ціну землі?

— Глобально так. У внутрішнього інвестора був період затишшя, коли було взагалі невідомо, що буде відбуватись далі. Станом на сьогодні ринок землі працює. Мені навіть здається, що зараз війна не впливає на ціну землі: фермерські господарства працюють і розвиваються. Серед тенденцій — великий попит на земельні банки у відносно спокійних регіонах. Звісно, змінились лідери серед областей в Україні, наприклад, раніше Запорізька область була одним із лідерів за якістю землі й ціною, проте зараз частина її окупована, а на іншій неспокійно через бойові дії.

Тобто війна вплинула не стільки на ціну, скільки на попит та суб’єктність. Якщо зовнішні інвестори розглядали в перспективі нашу землю, то зараз поставили це питання на паузу. Внутрішні гравці ринку залишаються активними: попит на земельні банки великий, їх шукають і готові купляти. Наприклад, знайти земельний банк у Київській області дуже складно.

— Які зараз найпоширеніші справи в судовій практиці стосовно земельних спорів?

— З огляду на кейси, які є в нашій практиці, можу назвати дві групи спорів. Перша і найбільша категорія стосується оскарження правомірності виділення землі з державної власності. Менша категорія спорів — про правильність реєстрації речових прав, зокрема й прав за договорами оренди.

Після реформи 2013 року був певний перехідний період, який породив ці спори. Тоді були дійсно «фермерські війни» за земельні банки, в інформаційній площині постійно звучало слово «рейдерство» і фактично відбувалась перереєстрація договорів оренди з однієї юридичної особи на іншу, неправомірні дострокові розірвання договорів із боку власників паїв… Зараз явище не дуже поширене, але спори щодо державної реєстрації прав, правомірності державної реєстрації договорів оренди чи інших речових прав іще залишаються.

— Що ви радите своїм клієнтам для того, щоб мінімізувати ризики земельних спорів?

— Наскільки банальна рекомендація, настільки і дієва: перевірка земельної ділянки та критичне ставлення до її ціни. Низька ціна і швидкий продаж — це завжди певна пастка, в яку можна потрапити через неналежну перевірку.

Потрібно перевірити документи, історію ділянки, звернутись до юристів за допомогою в перевірці щодо певних категорій, щоб у найближчій перспективі не отримати арешт земельного масиву і його витребування на користь держави чи іншого власника, або й ще гірше — кримінальне провадження із санкціями за кримінальне правопорушення. Досить часто правоохоронці бачать покупця як порушника, незважаючи на те, був він свідомо частиною схеми чи ні.

— Червоні прапорці — це лише терміновість продажу і ціна чи є ще?

— Це загальні червоні прапорці, на які передусім потрібно звертати увагу. Головне правило: неважливо, наскільки чистий актив, потрібно залучати для перевірки юриста. Він перевіряє історію створення земельної ділянки, зміну цільового призначення, вчинення відповідних дій, чистоту реєстрації ділянки в державному реєстрі, в державному земельному кадастрі.

Якщо юрист бачить якісь сумнівні моменти, то обов’язково потрібно зупинитись і витратити час на запити щодо необхідної інформації. Далі вже клієнт розуміє, які є ризики, та приймає їх чи ні. Але це вже свідоме рішення.

— Як війна вплинула на земельні правовідносини та судову практику? 

— З’явились певні процесуальні інструменти, які затягують судовий процес.

Неочікуваною проблемою стала автоматична пролонгація договору оренди земельної ділянки за Законом № ­2145-ІХ, який був прийнятий у зв’язку з воєнним станом. Верховний Суд у своєму рішенні від 29 березня 2023 року у справі № 563/376/22 дійшов висновку, що в період із 7 квітня 2022 року (дати набрання чинності цим законом) до 19 листопада 2022 року (дати набрання чинності Законом № 2698-IX, який вніс зміни) без волевиявлення сторін договору на один рік були поновлені договори оренди земельної ділянки, строк яких сплинув у цей проміжок часу. Таким чином був визначений чіткий період дії відповідної автоматичної пролонгації — із 7 квітня до 19 листопада 2022 року.

Як і інші юридичні особи, фермерські господарства позиваються до російської федерації стосовно шкоди, заподіяної внаслідок війни. Щодо самих судових рішень у більшості випадків питань немає. Питання постає на етапі безпосередньо відшкодуванні такої шкоди: зараз ситуація патова, на жаль. Згодом має бути міжнародний механізм відшкодування коштом рф.

Наразі єдине, що може бізнес, — це фіксувати збитки, і судові рішення в цьому плані є підтвердженням суми збитків та причинно-наслідкового зв’язку між збитками й агресією росії.

— Чи має бути цілеспрямована допомога фермерам, чиї землі/господарства зазнали руйнування/знищення під час війни?

— Має бути, і вона є. Насправді міжнародні організації та фонди цілеспрямовано надають допомогу нашим фермерам, бо загроза глобального голоду може бути такою самою проблемою, як і третя світова війна. Крім цього, є затверджені державні програми мікрокредитування, зокрема й аграріїв, незалежно від того, постраждали вони безпосередньо від війни чи ні.

Зараз Мінагрополітики говорить, що в проєкті бюджету на 2024 рік заплановані виплати на підтримку аграріїв на деокупованих територіях на майже 800 млн гривень, це безповоротна допомога від ЄС. Також вкрай важливо те, що в держ­бюджеті передбачено 2 млрд гривень компенсацій за послуги з розмінування сільськогосподарських земель.

— З допомогою більш-менш зрозуміло, а як постраждалим відновлювати знищені документи?

— Загалом у цьому питанні немає проблеми. Зараз речові права на земельні ділянки фіксуються в Державному реєстрі речових прав та нерухомого майна. Тому інформація про права не зникає, вона є в реєстрі, і є можливість отримати дублікат. Єдина умова — ці речові права мають бути зафіксовані в реєстрі. Якщо особа отримала паперовий документ і не реєструвала його (з 2013 року), то він, звісно, дійсний, проте ризик втратити майно у випадку його знищення існує. Для відновлення цих документів та підтвердження права є судова процедура.

— Якщо продовжити тему допомоги, діяльність вашого благодійного фонду зараз спрямована на кого?

— Після 24 лютого 2022 року ми вирішили підтримати тих, хто зі зброєю в руках захищає Україну. Наразі спрямованість нашого фонду — це Сили оборони України. Останнім часом ми допомогли з одягом для бійців 3-го окремого батальйону УДА «Волинь»; передали антидронову систему для 53-ї бригади мотопіхотного батальйону; зібрали 1 млн грн на комплекси безпілотників «Мара» для 45-ї окремої артилерійської бригади; передали монокуляр нічного бачення бійцям ССО; спільно з нашими партнерами з юридичної спільноти, друзями фонду та небайдужими людьми ми зібрали неймовірну суму — 200 тис. доларів США на FPV й розвідувальні дрони для бойового підрозділу «Птахи Мадяра»; передали до 93-ї бригади ще один транспортний засіб.

На цьому етапі ми намагаємось закривати потреби тих підрозділів, де служать наші колеги, друзі, знайомі. Запитів дуже багато, і постійно їх кількість збільшується, на жаль, ми змушені визначати пріоритетність допомоги, хоча зрозуміло, що є бажання допомогти всім. Тому закликаю всіх не проходити повз волонтерські збори, тим більше тих, кого ви знаєте особисто і кому довіряєте. Усім, що всі ми зараз маємо, ми завдячуємо нашим воїнам.

Читати PDF