Стратегічна підготовка

Правові виклики
для містобудування

Держава, місцеві громади й бізнес орієнтовані на формування цивілізованої, зрозумілої, прозорої та прогнозованої системи правовідносин у цій сфері. На заваді стоїть чимало факторів, серед яких вирішальний вплив має фактичне застопорення руху місцевих громад до просторового планування. Комплексні плани просторового розвитку (КППР) мають лише сім громад. Саме КППР, який поєднує в собі елементи містобудівного та землевпорядного планування й визначає з урахуванням інтересів як громадян, так і бізнесу функціональне зонування всієї території громади, її планувальну організацію та перспективи розвитку, встановлює зрозумілі й прозорі правила гри, усуваючи можливості маніпулювання містобудівною документацією, які є нині.

Що стосується саме правової проблематики, то тут стратегічними юридичними викликами є системне нормативне забезпечення подальшого реформування містобудівної галузі, орієнтованого на відбудову та розвиток інфраструктури, запровадження сучасних стандартів якості, безпеки й цивільного захисту, поглиблення та подальше вдосконалення електронних сервісів для забезпечення прозорості й визначеності всіх процесів і нівелювання корупційних ризиків, властивих для цієї сфери. І безумовно, важливий захист права власності й інвестицій, що передбачає відповідні правові гарантії та передбачуваність правозастосовної та судової практики.

Якщо ж оцінювати, наскільки успішно це виходить, то доволі вагомий досвід роботи JN Legal на ринку й глибоке аналітичне занурення в його проблематику дає нам змогу визнати, що підстави для стриманого оптимізму є. Не можна не погодитися з тим, що в стратегічних напрямах містобудівної сфери відбулися системні зрушення, які, сподіваємося, матимуть успіх і кардинально змінять на краще як правила гри на ринку, так і сутність регулятивної функції держави.

У цьому контексті насамперед величезні надії покладаються на подальший розвиток електронної системи «Є-будівництво» (ЄДЕССБ) та практичне впровадження, беззаперечно, позитивних нововведень, що стосуються спрощення окремих дозвільних процедур у будівництві. Ідеться про запровадження можливості автоматичної (без участі посадових осіб органу державного архітектурно-будівельного контролю) реєстрації документів, що дають право на виконання будівельних робіт і підтверджують готовність об’єкта до експлуатації, залежно від визначеного відповідно до певних критеріїв рівня ризику поданих документів.

І хоча існують деякі проблемні нюанси в певних секторальних напрямах, за п’ять років своєї роботи ЄДЕССБ довела, що це не просто успішний кейс у реформі містобудування, це — зміна філософії  та культури управління в цій сфері.

Хотілось би бачити подібні успіхи та визначеність стосовно перспектив також в іншому вкрай важливому й нагальному питанні — розробленні Містобудівного кодексу України, в якому було б систематизовано нормативну базу щодо регулювання суспільних відносин у містобудівній сфері, яка наразі розпорошена по різних кодексах, законах і підзаконних актах.

Сьогодні фактично будь-який намір законодавчого унормування тієї чи іншої (навіть достатньо вузької) проблеми потребує внесення змін до різних законодавчих актів. Як приклад достатньо навести один з останніх оприлюднених для обговорення законопроєктів, що стосується важливого питання гарантійних зобов’язань у будівництві. А профільний Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» не може бути безмежним і всеосяжним. Водночас прийняття окремих сурогатних законів замість розроблення Містобудівного кодексу не видається правильним і доцільним.

Культурна спадщина

Не менш значущими, а якщо зважати на особливу чутливість і важливість для суспільства, то і вкрай болючими залишаються питання забезпечення охорони культурної спадщини в містобудуванні. Незважаючи на деякі законодавчі зміни, саме в цьому напрямі реформування позитивні зрушення, за нашим переконанням, є найменш відчутними, наслідком чого є певна демонізація містобудівної сфери. Тож чи не будь-яке виконання будівельних робіт у зонах охорони пам’яток, незалежно від правових підстав, стає об’єктом суспільного розголосу, викликає громадське обурення та протидію.

З огляду на досвід компанії можемо зазначити, що в основі такої ситуації лежать кілька ключових системних проблем, які загалом обумовлюють усі інші.

Це, по-перше, вкрай неналежний рівень розроблення історико-опорних архітектурних планів (ІОАП) та науково-проєктної документації щодо охоронюваних пам’яток, які за законом мають виключне значення для забезпечення охорони об’єктів культурної спадщини. За довоєнними даними тільки в трохи більш ніж 30 % із понад 400 офіційно визнаних історичних населених місць були затверджені ІОАП, а затверджені охоронні зони мають лише близько 10 % пам’яток. Це питання потребує не тільки системного державницького рішення, а й значного фінансування, що чомусь абсолютно не врахував законодавець під час визначення вимог стосовно розроблення зазначеної науково-проєктної документації, серед яких, зокрема, передбачено обов’язковість розроблення в її складі дорогих проєктів землеустрою для внесення меж та обмежень у сфері охорони культурної спадщини до Державного земельного кадастру.

По-друге, існує певна не зовсім помітна, на перший погляд, неузгодженість містобудівного та пам’яткоохоронного законодавства, зокрема в частині визначення підстав для виникнення права виконання будівельних робіт у зонах охорони пам’яток. Це призводить до правової невизначеності в застосуванні таких норм, їх довільного тлумачення та недобросовісного маніпулювання ними.

Маємо сподівання, що важливість цих проблем усвідомлюють на державному рівні. Їх першочергове вирішення дасть змогу відкрити шлях до встановлення розумного балансу між збереженням спадщини населених пунктів та містобудівним розвитком.

Фінансування будівництва

І звісно, неможливо не згадати про інвестиційний складник сфери будівництва. Бізнес схвально оцінив зміни до законодавства щодо посилення захисту прав добросовісного набувача. І хоча практика застосування цих норм ще тільки формується, але сама правова ідея, закладена в них, безумовно, є прогресивною для нашого суспільства та правового середовища. Водночас в інвестиційному сегменті є інша проблема: ймовірно, вже найближчим часом багато учасників ринку муситимуть доводити, зокрема в судовому порядку, правомірність застосування ними договірно-правових моделей залучення коштів для будівництва, які були тією чи іншою мірою адаптовані до вимог Законів України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», «Про ринки капіталу та організовані товарні ринки» та податкового законодавства.