ДИРЕКТОРИЯ ЮФ

ОТРАСЛИ ПРАКТИКИ | НЕДВИЖИМОСТЬ

Павел ЛУКОМСКИЙ,

В 2005 году окончил юридический факультет Киевского национального университета имени Тараса Шевченко, специализация — хозяйственное право, диплом магистра права с отличием. В 2010 году окончил Украинский институт развития фондового рынка, специализация — финансы, диплом магистра по финансовому рынку. В 2007 году получил свидетельство о праве на занятие адвокатской деятельностью.

С 2013 года — партнер ЮФ «Салком». Специализация — недвижимость и земельные отношения, ценные бумаги и фондовый рынок, судебная практика.

Держать стройку

«Среди рисков для участников рынка можно выделить занижение категории объектов строительства как в жилой, так и в нежилой недвижимости»
полагает Павел ЛУКОМСКИЙ, партнер ЮФ «Салком»

— Как бы вы охарактеризовали тенденции на рынке недвижимости в 2016 году? Есть ли отличия от ситуации, сложившейся в прошлые годы?

— Если судить по нашей работе, то главное отличие заключается в следующем: если в 2015 году и ранее бизнес думал, что делать в сложной экономической ситуации, то сейчас он уже приспособился и понимает, как выживать в таких условиях.

Рынок недвижимости интересен тем, что строительные компании не могут себе позволить сконцентрироваться на существующих объектах и отказаться от новых, поскольку это граничит с прекращением их деятельности. Поэтому компании все равно стараются создавать новые объекты — мы это видим по предложениям на рынке не только наших клиентов, но и конкурентов.

Что касается коммерческой недвижимости, больших инфраструктурных объектов, например технопарков, то они не получили того развития, на которое рассчитывали игроки рынка.

В сфере жилой недвижимости очевидная тенденция — уменьшение квадратных метров жилья. В тренде сейчас квартиры, в которых все вмещается в одной комнате, а площадь иногда выходит за границы допустимых норм. И клиенты вынуждены приспосабливаться и искать возможности соответствовать тренду, потому что в существующих экономических условиях такие предложения имеют спрос на рынке.

 

— С какими рисками сегодня сталкиваются участники рынка при инвестировании в недвижимость?

— Основной риск — это способ инвестирования в недвижимость. После того как Верховный Суд Украины в 2015 году указал, что имущественные права, которые активно использовались в качестве механизма инвестирования, не подтверждают право собственности на квартиру, риски для участников рынка существенно возросли.

Конечно, есть и более респектабельные, дорогие способы инвестирования, но если говорить о жилье, то с учетом низкой покупательной способности дорогой способ не всегда является конкурентным преимуществом. Поэтому сейчас приходится убеждать покупателя, что имущественные права, как законный механизм инвестирования, могут использоваться.

При покупке жилой недвижимости также активно стали применяться предварительные договоры. Но тут возникает вопрос добросовестности продавца, потому что в действительности объекта как такового еще нет, и данный способ не исключает риска двойных продаж.

На рынке коммерческой недвижимости проблемы практически те же. И хотя способы продажи жилой недвижимости и коммерческой имеют свою специфику, их можно применять в обоих случаях.

Среди прочих рисков можно выделить занижение категории объектов строительства как в жилой, так и в нежилой недвижимости. То есть когда строится объект, который по всем параметрам должен быть, например, пятой категории и к которому выдвигаются более жесткие требования с соответствующими экспертизами, разрешениями и т.д., заказчик строительства искусственно разбивает его на более мелкие части и строит по третьей категории, выбирая таким образом более удобный для себя механизм. Но если (а точнее когда) начинаются проверки, возникают проблемы, без разрешения которых страдают инвесторы как лица, заинтересованные в завершении строительства.

Сейчас в Киеве немало жилых высотных домов строится по третьей категории. Рядом могут стоять два одинаковых дома, но один по пятой категории, а другой — по третьей. Рядовому же инвестору сложно определить, к какой категории должен относиться дом. Поэтому при приобретении объекта инвесторы могут нести довольно существенные риски.

 

— Юридическое сопровождение проектов предполагает решение множества задач, а с какими запросами сейчас чаще всего обращаются клиенты?

— Как ни странно, но спрос на юридические услуги в данной сфере спровоцировало увеличение количества случаев отзыва лицензий банков. Поэтому приходится защищать клиента в связи с тем, что банк, с которым он сотрудничал, ликвидируется.

Меньше стало обращений, связанных с получением разрешительных документов. Если раньше строительные компании могли отдавать это на аутсорсинг, то сейчас они стараются все делать самостоятельно, обращаясь лишь за консультациями.

Также активизировались вопросы обслуживания объектов, отношений с ОСМД в жилых домах.

В целом, несмотря на неактивное состояние рынка, отдельные всплески все же наблюдаются. Это происходит из-за того, что к недвижимости, упавшей в цене, проявляют интерес иностранные покупатели, а также вследствие валютных колебаний.

 

— В конце прошлого года  вступила в силу новая редакция Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений». С какими сложностями столкнулись игроки рынка после ее принятия?

— Выделил бы важное положение, предусматривающее быстрый и действенный механизм остановки процесса рейдерства: если есть жалоба — процесс должен быть остановлен. А дальше в ситуации должен разбираться суд в установленном порядке. Проблема же заключается в том, что суд оперативно не может остановить весь процесс, поскольку это требует времени.

С одной стороны, сейчас бизнесу стало проще потерять недвижимость, поэтому все ждут изменений в части порядка госрегистрации, чтобы не было необходимости ежедневно заходить в реестр и проверять собственников. В этой части, конечно, многие законом недовольны. С другой стороны, закон действительно упростил многие механизмы, и в целом его направление правильное. Он написан по европейским лекалам, но не учитывает наш менталитет.

 

— 28 октября Президент подписал Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и защиты прав собственности». Какие предложения могут его усовершенствовать?

— Необходимо более тщательно урегулировать вопрос оплаты административного сбора за регистрацию вещных прав при осуществлении нотариального действия и сроки такой регистрации. До недавнего времени практическая сторона этого вопроса оставалась спорной. В большинстве случаев покупателю недвижимости приходилось ждать пять рабочих дней после сделки для получения извлечения о регистрации его права собственности в реестре. В новой редакции закона этот вопрос урегулирован, но недостаточно, поскольку допускает неоднозначное толкование норм статьи 19 (сроки регистрации) и статьи 34 (размер административного сбора).

 

— Какие факторы способны изменить состояние отрасли? По каким признакам можно будет судить об оживлении рынка недвижимости?

— Очевидно, что оживление отрасли зависит от общей экономической ситуации в стране. Активизация процесса приватизации может послужить толчком к развитию, потому что возобновится интерес к большим инфраструктурным проектам. Если запустится работа крупных государственных предприятий и частный инвестор будет заинтересован в их работе, то он, соответственно, будет подтягивать инфраструктуру. А это касается и коммерческой недвижимости, и жилой, и логистических центров.

Сейчас многие бизнес-центры идут на значительные изменения в подходах к формированию цены, а некоторые вообще не вводятся в эксплуатацию, хотя полностью готовы: зачем вводить сейчас, если рынка как такового нет? Поэтому как только увеличится покупательная способность и появится спрос, рынок оживится. Но главное условие — это рост экономики.